O cenário econômico brasileiro sempre foi sensível às variações da taxa Selic, que é a taxa básica de juros da economia. Atualmente, com a Selic em 14,75% ao ano, muitos investidores questionam: “Ainda vale a pena investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?”.
Para responder, é essencial entender como os FIIs se comportam em ciclos de juros altos e baixos, analisando também a correlação com o desempenho histórico do IFIX, índice que mede o desempenho médio dos FIIs na bolsa brasileira.
Comportamento dos FIIs nos Últimos 5 Anos
Nos últimos cinco anos, o mercado de FIIs passou por dois ciclos muito claros:
- Período de Selic baixa (2020-2021):
- A Selic chegou ao seu menor patamar histórico, 2% ao ano, durante 2020.
- Nesse cenário, os FIIs se tornaram extremamente atrativos. Os investidores migraram da renda fixa, que pagava pouco, para FIIs em busca de melhores rendimentos mensais e valorização das cotas.
- O IFIX, que representa a média dos fundos imobiliários, subiu significativamente em 2019 e até o início de 2020. Com a pandemia, houve uma queda abrupta, mas uma rápida recuperação até meados de 2021.
- Período de alta da Selic (2021-2025):
- A partir de 2021, o Banco Central iniciou um ciclo agressivo de alta dos juros para combater a inflação.
- A Selic saltou de 2% para 14,75% em pouco mais de dois anos.
- O IFIX sofreu quedas, especialmente nos FIIs de tijolo (shoppings, lajes corporativas e logística), que dependem da economia aquecida e da demanda por espaços físicos.
- FIIs de papel (que investem em títulos atrelados a CDI e IPCA) se beneficiaram, já que passaram a pagar dividendos muito altos, acompanhando o aumento da Selic e da inflação.
Correlações Históricas: Selic x IFIX
Historicamente, há uma correlação inversa moderada entre a Selic e os FIIs:
- Quando a Selic sobe, os FIIs de tijolo tendem a desvalorizar, pois:
- A renda fixa oferece retorno elevado, tornando os FIIs menos atrativos.
- O custo do crédito sobe, impactando negativamente setores como logística, comércio e lajes corporativas.
- FIIs de papel, no entanto, se beneficiam, pois os juros altos aumentam os rendimentos dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são a base desses fundos.
Com a Selic em 14,75%, Vale a Pena Investir em FIIs?
✅ Pontos Positivos:
- FIIs de papel estão extremamente atrativos, com rendimentos mensais acima de 1% ao mês líquidos, devido à alta dos juros e da inflação acumulada.
- Boa oportunidade de comprar FIIs de tijolo descontados, já que muitas cotas estão abaixo do valor patrimonial, esperando uma reversão do ciclo de juros.
- Benefício da isenção de imposto de renda sobre os dividendos, o que continua sendo uma vantagem sobre alguns investimentos de renda fixa.
❌ Pontos de Atenção:
- FIIs de tijolo podem continuar sofrendo enquanto a Selic permanecer alta, especialmente se o mercado de crédito seguir restrito e a economia desacelerar.
- Riscos de inadimplência em FIIs de papel se aumentarem crises econômicas ou quebras de empresas que lastreiam os CRIs.
Estratégia Recomendada no Cenário Atual:
- Foco em FIIs de papel:
- Busque fundos com CRIs atrelados ao CDI ou ao IPCA + juros elevados.
- Verifique a qualidade dos devedores e dos imóveis que garantem os títulos.
- Olhando para o longo prazo nos FIIs de tijolo:
- Comprar agora, quando estão descontados, pode gerar ganho patrimonial quando a Selic começar a cair (o que historicamente ocorre após picos prolongados).
- Priorizar segmentos resilientes, como logística e galpões, que sofreram menos que shoppings e lajes.
- Diversificação entre FIIs de papel e tijolo:
- Balancear a carteira para ter rendimento forte agora (FIIs de papel) e valorização futura (FIIs de tijolo).
Conclusão:
Investir em Fundos Imobiliários com a Selic a 14,75% ainda vale a pena, desde que seja feita uma escolha criteriosa dos ativos. FIIs de papel oferecem rendimentos muito acima da média histórica, enquanto FIIs de tijolo estão baratos, com potencial de valorização no médio prazo.
Historicamente, os ciclos mostram que, após períodos prolongados de Selic alta, há cortes de juros que valorizam fortemente os FIIs de tijolo e mantém os investidores satisfeitos com dividendos crescentes.
Portanto, quem investe com visão de longo prazo, diversificando e entendendo o ciclo econômico, encontra nos FIIs uma ótima combinação de renda passiva, proteção contra inflação e possibilidade de valorização futura.